【土地あり】注文住宅の相場はいくら？費用の内訳や抑えるコツを紹介

「親から相続した土地がある」 「希望のエリアに土地だけは購入できた」

このように、すでに土地をお持ちの方が注文住宅を建てようと決意したものの、「土地あり」の場合、建物だけで一体いくらかかるのか、総額の相場がわからず不安を感じていませんか？

この記事では、家づくりのプロが「土地あり」の場合の注文住宅の相場をはじめ、詳しい費用の内訳、賢く費用を抑えるコツ、土地あり特有の注意点を分かりやすく解説します。

後悔しない家づくりの第一歩として、ぜひご活用ください。

注文住宅の相場は？【土地あり】

「土地あり」で注文住宅を建てる場合、建築費の相場はいくらになるのでしょうか。

住宅金融支援機構が発表した2024年度の「フラット35利用者調査」によれば、「土地あり」で注文住宅を建てた方の平均所要資金は3,930.2万円です。

前年度に比べると＋68.9万円と上昇傾向にあります。

所要資金は、建設費と土地取得費の合計費用を指します。
土地があって家を建てる場合、土地取得費はかからないため、所要資金の大部分は建設費が占めることになります。

注文住宅の相場（土地あり）

	所要資金
全国平均	3,930.2万円
三大都市圏	4,138.3万円
首都圏	4,254.8万円
近畿圏	4,118.6万円
東海圏	3,935.5万円
その他地域	3,737.2万円
熊本県	3,607.7万円

（引用：住宅金融支援機構「フラット35利用者調査 2024年度集計表」）

熊本県に限定した場合、平均所要資金は3,607.7万円であり、全国平均と比較してやや低い傾向が見られます。

【注意点】

この金額はあくまで「平均値」です。
実際には、建物の規模（延床面積）や仕様、導入する設備のグレード、設計のこだわりによって、費用は大きく変動します。

また、土地なしの状態で注文住宅を建てた方の平均所要資金は5,007.1万円です。
土地なしで家を建てる場合は土地取得費用がかかる分、土地ありで家を建てる場合よりも多くの所要資金が必要になります。

土地ありで家を建てるときの費用の内訳

「土地あり」で注文住宅を建てる場合の総費用（建築費）は、大きく分けて以下の3つの費用で構成されています。

1. 本体工事費（総費用の約70%）
2. 別途工事費（付帯工事費）（総費用の約20%）
3. 諸費用（総費用の約10%）

「土地あり」の場合、当然ながら「土地取得費用」や「仲介手数料」といった土地購入関連の費用はかかりません。しかし、上記3つは「土地あり」であっても必ず発生する費用です。

ハウスメーカーや工務店の見積書で「坪単価」や「本体価格」として提示されるのは、上記の「1. 本体工事費」のみを指すケースが多くあります。予算を正確に把握するためには、残りの「別途工事費」と「諸費用」を含めた総額で考えることが非常に重要です。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

本体工事費

本体工事費は、その名の通り建物そのもの（家本体）を建てるための費用です。
総費用の中で最も大きな割合を占めます（約70%）。

主な内容

• 仮設工事: 足場や仮設トイレ、仮設電気・水道など
• 基礎工事: 建物を支える基礎を作る工事
• 構造工事: 柱、梁、壁、床、屋根など、家の骨組みを作る工事
• 内外装工事: 外壁、内壁（クロス）、床（フローリング）、天井、建具（ドア・窓）などの仕上げ工事
• 設備工事: キッチン、浴室、トイレ、洗面台などの住宅設備費と、その設置費用

別途工事費（付帯工事費）

別途工事費は、建物本体以外で、敷地内で生活するために必要な工事費用全般を指します。
これは「土地あり」の方でも必須となる費用です（総費用の約20%）。

これらが「本体価格」に含まれているかは住宅会社によって異なるため、見積もり時に必ず確認が必要です。

主な内容

• インフラ整備費: 敷地内に上下水道管やガス管、電気を引き込む工事
• 外構・造園工事: 駐車場（カーポート）、門、塀、フェンス、アプローチ、庭などの工事
• 地盤改良工事:（※必要な場合） 地盤調査の結果、地盤が弱いと判断された場合の補強工事
• 解体工事費:（※必要な場合） 相続した土地などに古い家が建っている場合の解体費用
• その他: 照明器具、カーテン、エアコンの設置工事費、アンテナ設置費など（これらが本体工事に含まれない場合）

諸費用

諸費用は、工事費以外で発生する各種手続きや税金、保険などの費用です（総費用の約10%）。

これらは住宅ローンに含められる場合もありますが、基本的には現金（キャッシュ）での支払いが必要となる項目が多いため、自己資金として別途準備しておく必要があります。

主な内容

• 建築確認申請費用: 建てる家が建築基準法に適合しているか確認するための申請費用
• 登記費用: 建物の所有権を登録するための費用（建物表題登記、所有権保存登記など）
• 住宅ローン関連費用: 住宅ローンを組む際の手数料、保証料、印紙税など
• 保険料: 火災保険料、地震保険料
• その他: 印紙税（工事請負契約書用）、地鎮祭や上棟式の費用（行う場合）など

家を建てるときの費用の考え方（価格帯別イメージ）

ここでは、前章で解説した「本体工事費」「別途工事費」「諸費用」を全て含んだ総費用として、価格帯別にどのような家づくりが実現可能か、そのイメージをご紹介します。

※一般的な延床面積30坪～35坪程度を想定した目安です

【総費用 2,000万円台】コストパフォーマンス重視の家づくり

総費用2,000万円台（主にローコスト〜ミドルコスト住宅）は、コストパフォーマンスを重視した家づくりが中心となります。

特徴

• 建物の形状は凹凸の少ないシンプルな四角形（総二階建てなど）
• 間取りもシンプルで、廊下などを減らし居住スペースを効率よく確保
• キッチン、浴室、トイレなどの設備は、メーカーの標準仕様（スタンダードグレード）が中心
• 内装や外壁も、標準仕様のラインナップから選ぶことが多い

ポイント

• 予算内で家を持つことを最優先とし、こだわりたい部分を1〜2箇所に絞ることで、メリハリのあるプランニングが可能です

【総費用 3,000万円台】性能とこだわりのバランス型

全国的には、フラット35利用者調査（2024年度）の「注文住宅」の所要資金が約3,930万円となっており、この価格帯がボリュームゾーンにあたります。

特徴

• 断熱性や耐震性など、住宅の基本性能をしっかり確保した上で、ご家族のこだわりをプラスできます
• キッチンや浴室のグレードを一部上げたり、デザイン性の高い洗面台を採用したりすることが可能
• 外壁の一部にタイルや塗り壁を採用するなど、デザインにも選択肢が生まれます

ポイント

• 「絶対に譲れない部分」と「妥協できる部分」の優先順位を明確にすることで、満足度の高い家づくりが実現しやすい価格帯です

【総費用 4,000万円以上】理想を追求するハイグレードな家づくり

総費用4,000万円以上（ハイグレード住宅）になると、デザイン性、素材、設備のいずれにおいても自由度が格段に上がります。

特徴

• こだわりのデザイン（コの字型やL字型、吹き抜け、スキップフロアなど）を実現しやすい
• 内外装に無垢材や天然石、塗り壁などの高品質な素材をふんだんに使用可能
• 海外製のハイグレードなキッチン、全館空調、高性能な太陽光発電など、設備の選択肢も豊富
• 広い延床面積の確保や、二世帯住宅なども現実的な選択肢となります

ポイント

• ご家族の理想のライフスタイルを、妥協せずに追求しやすい予算感です

アイ-ウッドで実現した注文住宅の実例

価格帯別に建てられる家のイメージが掴めてきたかと思います。

しかし、注文住宅の本当の価値は、「その予算内でどれだけ理想の暮らしが実現できるか」にあります。

私たちアイ-ウッドは、熊本に根ざして約半世紀、これまで8,000棟を超えるお客様の夢を形にしてきました。

一人ひとりのライフスタイルに寄り添い、「そんなことまでできるの？」という理想を、一つ一つ形にしてきたのがアイ-ウッドです。

ここでは、アイ-ウッドだからこそ実現できた、お客様のこだわりが詰まった施工事例の一部をご紹介します。

※ご紹介する事例の費用は建築当時の価格です。現在の資材価格や仕様とは異なる場合がありますので、あらかじめご了承ください。

①自由設計で夢のアメリカンハウスを実現した事例（建築本体価格：約1,850万円）

美しいブルーグレーの鎧壁（ラップサイディング）と天然木のウッドデッキが広がる、まさに映画のワンシーンのようなアメリカンスタイルの住まいです。室内は、吹き抜けのリビングにアイアン手すりのストリップ階段を設けた開放的な空間になりました。

さらに、洗面室〜家事室〜ウッドデッキが繋がる洗濯動線や、玄関にも繋がる大容量WIC（ウォークインクローゼット）など、家事効率も徹底的に追求しました。

1,000万円台の価格帯でありながら、お客様の「好き」と「暮らしやすさ」を詰め込んだ自由設計の夢を実現した事例です。

注文住宅の施工事例：自由設計で夢のアメリカンハウスを実現！

②食卓とは別に、仕込み用の厨房を設置した事例（建築本体価格：約2,400万円）

イタリアンシェフのお客様の家づくりは、複数のご要望を叶える必要がありました。 一つは、キッチンカーの仕込みもできるプロ用の「厨房」を設置すること。 もう一つは、息子さん夫婦やお姉さんとの同居を想定した「複雑な間取り」を実現することです。

「家庭の台所」と「プロの厨房」の両立、そして多世帯での同居――。これらの難しいご要望を予算内で叶えるのは容易ではなく、他社では難航していたそうです。

しかしアイ-ウッドは「予算内で、希望をどう実現できるか」を徹底的に追求し、まさに「何も制限されない」自由な家づくりを約2,400万円で実現しました。

注文住宅の施工事例：生き方を投影した「何も制限されない」自由な家づくりを

③2階建て5層構造事例（建築本体価格：約2,800万円）

「大きな家を建てたい」というご要望。 加えて、ご主人は住宅展示場を1年かけて巡るほど知識が豊富で、家づくりへの期待は非常に高いものがありました。

アイ-ウッドは、その高いハードルを超える「2階建て5層構造」を提案。 延床面積約55坪の広大な空間に、段下がりリビング、中庭、中2階の和室、さらに2つのロフト（収納と趣味部屋）を配置しました。

ご主人のアイデアをプロの提案で昇華させ、「ノリが最高だった」という打合せを経て、遊び心と開放感あふれる住まいを約2,800万円で実現しました。

注文住宅の施工事例：2階建て5層構造の住まい。

この他にも、アイ-ウッドには数多くの実績があります。

例えば、「体育館のような家に住みたい」というご主人のために『隠し扉のある趣味の部屋』を実現した事例。

あるいは、「家の中でも土足で暮らしたい」という難しいご要望に対し、床材や動線の工夫で『ご家族ならではの暮らし方』を予算内で叶えた事例など、お客様の夢を形にしてきました。

アイ-ウッドのLINE公式アカウントでは、このような最新の施工事例や完成見学会などのイベント情報もいち早くお届けしています。

アイ-ウッドの家づくりに少しでもご興味が湧いた方は、よろしければお友だち追加してみてくださいね。

土地ありで家を建てるときの流れ

「土地あり」の場合、家づくりのプロセスから「土地探し」のステップが省略されるため、よりスムーズに計画を進めることができます。

一般的な流れと、主な費用の支払いタイミングを把握しておきましょう。

1. 予算を決定する

まずは家づくり全体（建物＋別途工事＋諸費用）にかけられる「総予算」を明確にします。自己資金はいくらか、住宅ローンはいくら借りる（借りられる）かを把握しましょう。

2. 土地の状況を確認する

「土地あり」の場合、このステップが非常に重要です。土地がすでにあっても、

• 法的な規制（建ぺい率・容積率、用途地域など）
• インフラ（上下水道・ガス・電気）の引き込み状況
• 土地の形状や高低差、地盤の状態 

をプロの目で確認する「敷地調査」が必須です。この結果次第で、建てられる家の大きさや「別途工事費」（造成費や地盤改良費など）が変わってきます。

3. 希望条件を決める

予算と土地の状況を踏まえ、家族で「どんな家に住みたいか」の希望条件（間取り、デザイン、性能、優先順位）を具体的にしていきます。

4. 施工会社（ハウスメーカー・工務店）を決める

希望条件をもとに、複数の住宅会社に相談し、プランと概算見積もりを依頼します。この際、必ず「総額（別途工事費・諸費用込み）」で比較検討しましょう。 プランや担当者との相性、住宅性能などを総合的に判断し、依頼する1社を決定します。

5. 詳細の打合せ

契約に向けて、間取り、外観デザイン、内装（床材・壁紙など）、キッチン・浴室などの設備仕様について、詳細な打合せを行います。

6. 工事請負契約の締結

全ての仕様と最終的な見積金額が確定したら、住宅会社と「工事請負契約」を締結します。

主な支払い：契約金（建築費の一部。一般的に総額の5%〜10%程度）
※この際、契約書に貼る「印紙税」も発生します。

7. 住宅ローン本審査

工事請負契約書など必要書類を揃え、金融機関に住宅ローンの「本審査」を申し込みます。※契約後、着工前に「建築確認申請」の手続きも並行して行われます。

※住宅ローンの事前審査は、大まかな設計プランや借り入れ金額が決まった段階で申し込むことができます。

8. 着工

住宅ローンの承認と建築確認が下りたら、地鎮祭（行う場合）を経て、いよいよ工事開始です。

主な支払い：着工金（建築費の一部。総額の30%程度が目安）
工事中、骨組みが完成した段階（上棟時）で中間金（総額の30%程度）が発生するのが一般的です。

9. 完成後引渡し

建物が完成したら、図面や仕様書通りにできているか、傷や不具合がないか（施主検査）を行います。 全てのチェックが完了し、金融機関からの融資が実行されると、残金の決済が行われ、鍵が引き渡されます。

主な支払い：最終金（残金）（建築費の残額）
※このタイミングで「登記費用」や「火災保険料」などの諸費用も支払います。

土地ありで家を建てる際に費用を抑えるコツ

「土地あり」の場合、土地取得費用がかからないという大きなアドバンテージがあります。

そのメリットを最大限に活かし、建物費用を賢く抑えるための3つの重要なコツをご紹介します。

外観をシンプルな形状にする

注文住宅の建築費用は、建物の「形状」に大きく左右されます。

最もコスト効率が良いのは、凹凸の少ない「総二階建て」のようなシンプルな四角形（キューブ型）の建物です。

逆に、L字型やコの字型、平屋（二階建てと同じ延床面積の場合）、壁面に凹凸が多いデザインは、それだけで「基礎工事」の面積や「外壁」の面積、「屋根」の形状が複雑になります。
その結果、必要な材料費や工事の手間（人件費）が増加し、建築コストが上がってしまいます。

まずはシンプルな形状をベースに考え、デザイン性を高めたい場合は予算に応じて外壁材の種類を変えるなどでアクセントをつけるのが、費用を抑えるセオリーです。

内装・設備は標準仕様を選ぶ

キッチン、浴室、トイレなどの住宅設備や、床材、壁紙（クロス）などの内装材は、グレードを上げれば青天井に費用が上がっていくポイントです。

もちろん、全てを最低限にする必要はありませんが、費用を抑えるには「標準仕様」を上手に活用することが鍵となります。

「標準仕様」とは、ハウスメーカーや工務店が基本プランとして設定している仕様のことです。
これらは品質と価格のバランスが良い製品が選ばれていることが多く、コストを抑えつつも十分な機能性を確保できます。

「こだわりたい部分（例：キッチンだけはハイグレードにしたい）」と「標準仕様でいい部分（例：2階のトイレや個室の内装）」を明確に分け、メリハリをつけることが、満足度を下げずにコストダウンを実現する重要な考え方です。

複数のハウスメーカーを比較する

家づくりを依頼する施工会社を決める際は、必ず複数のハウスメーカーや工務店から、同じ希望条件で見積もり（プラン）を取得しましょう。

会社によって得意とする工法やデザイン、標準仕様のレベル、そして価格設定が異なります。

ここで最も重要なのは、「本体工事費」や「坪単価」だけで比較しないことです。

前述のとおり、「別途工事費」や「諸費用」がどこまで含まれているかは、会社によってバラバラです。必ず「家が建って住み始められる状態（外構なども含む）にするための総額」で比較検討してください。

複数の会社を比較することで、ご自身の希望する家の適正な相場観を養うことができ、コストと品質の両面で納得できるパートナーを見つけやすくなります。

相続した土地に家を建てる際の注意点

親から土地を相続した場合など、「土地あり」の理由が相続であるケースでは、家を建てる前に確認すべき重要なポイントがあります。

相続登記や税金、地盤・境界の問題など、後回しにすると工事の遅延や思わぬ追加費用につながるため、事前にしっかり把握しておきましょう。

相続登記が必要

家を建てるためには、土地の所有者が、家を建てる本人であることを法的に証明する必要があります。

相続で土地を受け継いだ場合は、土地の名義を故人（親など）から自分へ変更する「相続登記」が完了しているか必ず確認しましょう。

相続登記が未完了だと、土地を担保に住宅ローンを組むことはできません。2024年4月1日以降、相続登記は義務化され、正当な理由なく放置すると10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

未登記の場合は、早急に司法書士など専門家へ相談することが大切です。

相続税や贈与税がかかる

土地を相続・贈与で取得した場合、その土地の評価額によって相続税や贈与税が発生する可能性があります。

特に、家を建てる際に親から建築資金の援助を受ける場合は、以下の税ルールを正しく理解しておく必要があります。

• 贈与税の基礎控除
• 住宅取得等資金の贈与税非課税措置（特例）
• 相続時精算課税制度 など

また、相続税の申告期限は「相続開始（死亡日）から10か月以内」と定められており、期限を過ぎると延滞税などが発生するため注意が必要です。

税金は個々の事情で大きく変わるため、迷ったら必ず税理士や税務署に相談しましょう。

建設前に地盤調査や境界線をチェックする

相続した土地でも、すぐに家が建てられる状態とは限りません。事前に以下を確認しておくことで、後から発生する想定外の費用を防ぐことができます。

地盤の状態: 長年使われていなかった土地や、もともと田畑だった土地は、地盤が弱い可能性があります。家を建てる前には必須で「地盤調査」を行いますが、もし「地盤改良が必要」と判断された場合、数十万～数百万円の「地盤改良工事費」が追加で発生します。

境界線の確認: 隣地との境界があいまいになっていないか、「境界杭」が明確に存在するかを確認します。境界トラブルを防ぐため、不明瞭な場合は土地家屋調査士による測量が必要です。

既存の建物や障害物: 古い家がまだ建っている場合、当然ながら「解体費用」がかかります。また、一見更地に見えても、地中に古い建物の基礎や浄化槽、大きな石などが埋まっている場合があり、その「撤去費用」が別途発生することがあります。

熊本で注文住宅を建てるならアイ-ウッド

ここまで、「土地あり」の場合の注文住宅の相場や内訳、費用を抑えるコツや注意点について解説してきました。

一般的な相場はご理解いただけたかと思いますが、「結局、私たちの希望や予算だと、どんな家が建つの？」という疑問が湧いているのではないでしょうか。

家づくりは、土地の状況、ご家族のこだわり、そして予算のバランスによって一軒一軒全て異なります。相場はあくまで目安。大切なのは、ご家族にとっての「適正価格」を知ることです。

私たちアイ-ウッドは、熊本の地で、お客様の想いをカタチにする高品質な注文住宅を、適正価格でご提供することにこだわり続けてきました。

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