土地なしで注文住宅を建てる流れは？期間・費用から土地探しのコツまで徹底解説
- お役立ちコラム
「注文住宅を建てたいけれど、まだ土地を持っていない…」
このような方は、実は少なくありません。
「何から始めればいいのか分からない」「どのくらい時間や費用がかかるの？」といった疑問や不安を感じる方も多いのではないでしょうか。
この記事では、土地なしの状態から注文住宅を建てるまでの全体の流れをステップごとに詳しく解説するとともに、必要な期間や費用の相場、土地探しのコツ、費用を抑えるポイントまでを徹底的に解説していきます。
あなたの理想の住まいづくりが一歩前進するよう、ぜひ最後までお読みください。
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【ステップ完全解説】土地なしで注文住宅を建てる流れと期間の目安
土地を持っていない状態から注文住宅を建てる場合、何から始めてどのように進めていけばよいのか、不安を感じる方も多いでしょう。
ここでは、土地探しから家の完成・引き渡しまでの流れをステップごとに解説し、それぞれの工程にかかる期間の目安も紹介します。
ステップ1：理想の家のイメージを固める
まずは、「どんな家に住みたいか」「どのエリアに住みたいか」「予算はどれくらいか」といった家づくりの方向性を明確にしましょう。
考えるポイント：
- 間取りや部屋数
- 住みたい地域・学区
- 駐車場の台数
- 将来の家族構成
この段階で方向性がはっきりしていれば、土地探しや住宅会社選びもスムーズに進みます。
ステップ2：住宅会社・工務店選び（約1ヶ月）
住宅会社を選ぶ際は、「土地探しからサポートしてくれるか」「自分たちの希望に柔軟に対応してくれるか」を重視しましょう。
選び方のポイント：
- 実績や口コミ、施工事例をチェック
- 複数社に相談し比較する
- 土地探しのサポート体制があるか確認
ここで信頼できるパートナーを見つけられるかどうかが、注文住宅成功のカギになります。
ステップ3：土地探しと購入・住宅ローン事前審査（約2〜6ヶ月）
土地探しはもっとも時間がかかるステップのひとつです。住宅会社と連携しながら、建てたい家に合う土地を探しましょう。
探し方のポイント：
- 希望エリアの相場を調べる
- 土地の形状・方位・接道を確認
- インフラ（上下水道・ガス）の整備状況
気に入った土地が見つかったら、売買契約を締結し、登記・引渡しを経て取得となります。土地の購入費も住宅ローンで賄う場合は、購入前に住宅ローンの事前審査を申し込みます。
ステップ4：プラン設計・契約・住宅ローン本審査（約1〜2ヶ月）
土地が決まったら、具体的な建物の設計や間取りを打ち合わせしていきます。設備・内装・外構まで詳細を決定し、最終的に契約を結びます。工事請負契約が締結したら、住宅ローン本審査へと進みます。
ポイント：
- 自分たちの要望をしっかり伝える
- コストとのバランスを意識
- 住宅会社からの提案も柔軟に受け入れる
このフェーズでの丁寧な打ち合わせが、理想の家づくりを実現する土台になります。
ステップ5：着工〜引き渡し（約4〜6ヶ月）
土地の購入・引き渡しが終わったら、いよいよ建築がスタート。基礎工事から建物の完成、最終チェック、引き渡しまでを行います。
主な流れ：
- 地鎮祭・着工
- 上棟（建物の骨組みが完成）
- 各工程の中間検査・施主チェック
- 完成・引き渡し
気象条件や工程の遅れによって多少前後することもありますが、約半年を目安に進行します。
トータル期間の目安：約8カ月〜1年
ステップ1から引き渡しまで、最短でも半年以上はかかることが多く、1年程度が一般的と言われています。また、土地探しから設計にもこだわっているような場合は、完成までに2年近くかかることもあります。土地探しの期間が長引くほど全体スケジュールも後ろ倒しになるため、余裕を持った計画が重要です。
以上が、「土地なし」で注文住宅を建てる際の全体の流れと期間の目安です。次は、気になる費用の相場と内訳について、詳しく見ていきましょう。
土地なし注文住宅の費用相場は？
土地なしの状態から注文住宅を建てる場合、気になるのはやはり総額でどれくらいかかるのか？という点です。
この章では、土地代・建築費用・諸費用などを含めたトータルコストの目安と、その内訳を解説します。
2023年度フラット35利用者調査によれば、土地なしで注文住宅を建てた方の平均所要資金は4,903万円です。
その内訳は、建設費が3,405万8,000円、土地取得費が1,497万6,000円となっています。
また、頭金(自己資金)の平均金額は473万8,000円で、これは所要資金のうち9.7%の金額にあたります。
失敗しない！土地なしで注文住宅を建てる際の重要ポイント
土地なしの状態から注文住宅を建てるのは、自由度が高い一方で、決めることも多く、進め方を間違えると後悔する結果になりかねません。
ここでは、実際によくある失敗例を踏まえつつ、注文住宅を成功に導くための重要ポイントを解説します。
1. 土地探しを甘く見ない
土地なし注文住宅で最も苦戦しやすいのが「土地探し」です。希望エリアで手頃な価格・条件の土地がすぐに見つかるとは限りません。
特に以下のような落とし穴に注意が必要です。
- 価格は安いが、建築に向かない土地（狭小地・傾斜地・旗竿地など）
- 接道義務を満たしていない土地（建築基準法違反で建てられない）
- 上下水道が整備されていない土地（インフラ整備に高額な費用が必要）
不動産会社任せにせず、住宅会社と連携して建築のプロの目線で土地を選ぶのが安全です。
2. 不動産会社・住宅会社との連携がカギ
注文住宅では、「土地探しは不動産会社、家づくりは住宅会社」と別々に進めるのではなく、最初から住宅会社に相談して土地探しも一緒に進めるのがベストです。
なぜなら、住宅会社は建物の間取りや設計の知識があるため、「この土地に希望の家が建てられるかどうか」を具体的にアドバイスしてくれるからです。
3. 建築条件付き土地に注意
「土地＋建物セット」で販売されている「建築条件付き土地」は、一見するとコストや手間を抑えられそうに感じますが、注意が必要です。
- 住宅会社を自由に選べない
- プランの自由度が低い場合がある
- 条件が合わないとキャンセル時に違約金が発生することも
建築条件付き土地を検討する際は、建物プランの内容・制限・見積もりを事前にしっかり確認することが重要です。
4. 地盤やインフラ整備の確認を忘れずに
購入予定の土地がどんな地盤か、インフラ（上下水道・ガス・電気）は整っているかの確認も忘れてはいけません。
- 地盤が軟弱だと、地盤改良費が数十万円〜100万円超かかることも
- 上下水道が未整備の土地は、引き込み工事に高額な費用がかかる
このような「見えないコスト」も土地選びの大きな判断材料となります。
5. 周辺環境と将来性をチェックする
家は建てて終わりではなく、何十年も住み続ける場所です。そのため、土地選びの際は周辺の住環境や将来的な利便性もよく検討しましょう。
チェックポイント
- 最寄り駅・スーパー・病院までの距離
- 小中学校・保育園の通学距離
- 将来の開発計画（都市計画道路など）
- 治安や地域の雰囲気
家の満足度は、建物だけでなく「暮らしやすさ」に大きく影響されます。
これらのポイントを押さえておくことで、「理想の家は建ったけど、住みにくい場所だった…」という後悔を防ぐことができます。
次の章では、家づくりのコストを少しでも抑えるための具体的な方法をご紹介します。
賢く節約！土地なし注文住宅の費用を抑えるテクニック
注文住宅は自由度が高い分、費用がかさみやすい傾向があります。しかし、少し工夫することで無理のない予算内で理想の家を建てることも可能です。
この章では、土地なしからの注文住宅で使える具体的な節約テクニックをご紹介します。
1. 複数社から相見積もりを取る
最初にやるべき節約テクニックは、複数の住宅会社から見積もりを取ること（相見積もり）です。
- 同じ条件でも会社によって数百万円の差が出ることもある
- 見積もりを比較することで、過剰な費用や不要なオプションを見抜ける
- 値引き交渉の材料にもなる
特に「坪単価だけで判断せず、総費用を比較」することが大切です。仕様の違いにも注意しましょう。
2. フルオーダーではなく「セミオーダー」型も検討
注文住宅には大きく分けて以下の2種類があります。
|
タイプ |
特徴 |
|
フルオーダー |
間取り・仕様を一から自由に設計。自由度が高いが高額。 |
|
セミオーダー |
ベースとなるプランを元に、一部を変更。コストを抑えやすい。 |
理想をすべて盛り込むフルオーダーは魅力的ですが、費用も時間もかかります。
費用を抑えたい方は、セミオーダー型を選ぶことで高品質な住宅をより安く建てられることがあります。
3. 土地と建物を一括で依頼できる住宅メーカーを利用する
住宅会社によっては、土地探しから建物の設計・施工までを一括で対応してくれるサービスを提供しています。
- 土地と建物のバランスをトータルで最適化できる
- 不動産会社・住宅会社間の連携ミスを防げる
- 手数料や諸費用が抑えられる場合もある
結果的にコストと時間の節約につながります。
4. 補助金・減税制度を上手に活用する
注文住宅では、さまざまな国や自治体の補助金・優遇制度が活用できます。2025年現在、主な制度には以下があります。
- 住宅ローン控除：年末のローン残高に応じて所得税が控除される
- ZEH（ゼロエネルギーハウス）補助金：高断熱・省エネ性能の高い住宅に対する支援金
- 子育てエコホーム支援事業：子育て世帯や若年夫婦を対象に最大100万円の補助金
- 自治体独自の補助制度（例：熊本市の移住支援や新築奨励金）
適用条件を住宅会社と確認しながら、使える制度はすべて利用するのが賢い節約術です。
5. 「見た目重視」の過剰設備・過剰仕様に注意
最新設備や豪華なデザインに惹かれがちですが、「必要かどうか」をしっかり見極めることが節約のカギです。
- 高級キッチンや浴室→機能的でコスパの良い製品で十分な場合も
- 必要以上の収納スペース→建築コストが増える要因に
- 吹き抜け・天井高→おしゃれだが冷暖房効率が落ちることも
本当に必要なものと、後から追加できるものを見極めると、無駄なコストを削減できます。
これらのテクニックを活用すれば、土地なしからでも賢く・無理なく理想の住まいを実現することが可能です。
注文住宅で土地がない方へ｜アイ-ウッドの分譲地紹介
「いい土地がなかなか見つからない」
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アイ-ウッドは、自社で分譲地もご用意していますので、土地探しに振り回されず、安心して家づくりを始めていただけます。
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気になる分譲地があれば、お気軽にお問い合わせください。
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熊本の注文住宅アイ-ウッド
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熊本の気候風土を熟知し、高品質でありながら手頃な価格で、あなただけの住まいを実現します。
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アイ-ウッドで実現した実例
①食卓とは別に、仕込み用の厨房を設置したい
キッチンカーで駆け回るイタリアンシェフ。食卓とは別に、仕込み用の厨房を設置した例。「予算内で、希望をどう実現できるか」を考え抜きました。
②夫の遊び心を受け入れてくれた隠し扉の設置も好評
「体育館のような家に住みたい」、そんな野望を抱いていたご主人。隠し扉に趣味の部屋…遊び心に溢れた余白の多い家に仕上がりました。
③土足で暮らすというセオリー外の家づくり
ずっと土足で暮らす、納得の品質、かつ予算内で、家族ならではの暮らし方を大切に守り、育てる家を実現しました。
一人ひとりのライフスタイルに寄り添い、「そんなことまでできるの？」という理想を、一つひとつ形にしてきたのがアイ-ウッドです。
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だからこそ、誰よりも本気で向き合うパートナーを選んでほしい。
どんな想いも、まずは私たちにぶつけてみてください。
「それ、やってみましょう」から始まる家づくりを、私たちはご一緒します。