土地込みの注文住宅費用はどのくらい？相場と事例を徹底解説！

注文住宅を建てたいと考えたとき、「土地も一緒に購入する場合、全部でいくらかかるの？」と疑問に感じる方は多いのではないでしょうか。

建物本体の価格だけでなく、土地代や諸費用まで含めて考えると、予算は大きく変動します。

この記事では、土地込みの注文住宅にかかる費用相場をわかりやすく解説し、あなたの家づくりに役立つ情報をお届けします。

土地込みの注文住宅費用相場はいくら？

土地込みで注文住宅を建てる場合、気になるのが「全部でいくらかかるのか」という点です。

建物だけでなく土地も一緒に購入するとなると、費用の幅は大きく広がります。

ここでは、まず全体の平均的な費用感を見ていきましょう。

2023年度フラット35調査によると、土地付きの注文住宅の平均所要資金は4,903万円です。

ただし、これはあくまでも「平均値」です。首都圏や都市部では土地代が高く、平均よりも高額になることもあります。

一方で、地方や郊外では、土地が安く抑えられる分、予算に余裕を持たせることも可能です。

たとえば…

• 東京都心：土地だけで3,000万円を超えることも
• 郊外エリア：500万〜800万円で手に入るケースも

このように、建物の価格よりも土地の価格差が全体の費用に大きく影響するため、希望するエリアによって大きな差が出ます。

また、土地代に含まれるのは土地そのものの価格だけではありません。

購入時には仲介手数料や登記費用、地盤調査・改良費なども発生します。これらをすべて含めて「土地込みの費用」を計算する必要があります。

これから家づくりを検討する方は、建物にかかる費用と土地にかかる費用、そしてそれぞれの諸経費を含めた「トータルの予算感」を意識することが大切です。

エリアごとに詳しい土地代の相場を調べる方法

土地代は「地域」によって大きく変わるため、希望エリアごとの相場を正しく把握することが、家づくりの第一歩です。

ここからは、具体的にどのような方法で調べればよいかをご紹介します。

1. 公的機関や不動産ポータルサイトを活用する

• 国土交通省の「土地総合情報システム」
  全国の地価公示価格を検索でき、1㎡あたりの価格を確認できます。公示価格は毎年１回更新されるため、最新データが安心材料になります。

• 不動産ポータル
  希望する市区町村名と「土地」「売り地」などの条件で検索すれば、実際の売出中案件を一覧できます。坪単価や所在地、広さも比較しやすく、直近の市場価格感をつかむのに便利です。
  

2. 希望エリアの自治体資料をチェック

自治体によっては、無償または格安で土地を提供する制度や、開発事業による目安価格をウェブで公開しています。

たとえば開発区域の状況や今後の周辺整備計画といった情報も得られ、将来の資産価値を見通すうえで参考になるでしょう。

3. ハザードマップと地盤調査情報の確認

土地購入では「安全性」も大切です。自治体のハザードマップを確認し、洪水や土砂災害リスクがないかをチェックしましょう。

さらに、購入候補地の地盤が弱い場合は、改良に数十万円〜数百万円かかることもあります。

4. 不動産会社やハウスメーカーに相談

• 地域密着の不動産業者を訪ねて、坪単価や最近の取引事例を教えてもらうと、リアルな数字がつかめます。

• 住宅メーカーや設計事務所に相談すれば、土地探しから建築費用込のトータル予算を試算してくれます。無料相談を上手に活用しましょう。

これらの方法を組み合わせることで、「その地域で実際にどのくらいの土地が、いくらで売られているのか」という現実的な相場観を得られます。

エリアごとの価格差を知ることで、将来のローン計画も立てやすくなりますので、ぜひ参考にしてみてください。

注文住宅の土地購入にかかる費用にはどんなものがある？

 

土地を購入するとき、支払うのは「土地代金」だけではありません。実は、目に見えにくいさまざまな費用が発生します。

こうした諸費用を見落としてしまうと、予算オーバーの原因になることもあるため、あらかじめ把握しておくことが大切です。

ここでは、土地購入時に発生する主な費用項目を整理してご紹介します。

1. 仲介手数料

不動産会社を通して土地を購入する場合、多くの場合「仲介手数料」がかかります。

一般的には、売買価格の3％＋6万円（税別）が上限となります。たとえば1,000万円の土地なら、約39万6,000円（税込）の支払いが必要です。

2. 登記費用（登録免許税＋司法書士報酬）

土地の所有権を正式に移すためには「登記手続き」が必要です。このとき、以下のような費用がかかります。

• 登録免許税：固定資産税評価額の2％（2026年3月31日までの間に登記を受ける場合1.5％）
  
• 司法書士への報酬：5万円〜10万円程度が相場です
  

これらは手続きを依頼する専門家（司法書士）によっても異なります。

3. 固定資産税・都市計画税の清算金

土地を購入する月によって、年間の固定資産税や都市計画税を日割りで清算する金額が発生します。
通常は売主が年初に支払い済みであるため、買主は「その年の残り日数分」を売主に支払う形になります。

4. 印紙税

売買契約書に貼付する「収入印紙」にも費用がかかります。

土地の価格が1,000万円超～5,000万円以下の場合、印紙税額は2万円（平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間は軽減税率により1万円）です。

5. 地盤調査費・地盤改良費（必要に応じて）

土地の状態によっては、地盤調査（5万円〜10万円程度）や、地盤改良（30万円〜100万円以上）などの追加費用が発生します。
地盤が軟弱な地域では、建物を安全に建てるために必須の工程です。

6. 水道加入金・ガス引き込み費用

インフラが整っていない土地では、水道の引き込み工事や加入金が必要になることがあります。

地域差はありますが、数十万円規模になる場合もあるため、購入前に確認しておくと安心です。

このように、土地購入には本体価格以外にもさまざまな費用がかかります。あらかじめ「土地購入費の5〜10％程度は諸費用として見積もっておく」と、予算のブレが少なくなります。

【年収別】土地代込みの注文住宅の予算相場はいくら？

 

注文住宅を土地付きで建てる際、重要なのは「自分の年収でどれくらいの住宅を購入できるか」を知ることです。

無理なく返済を続けられる金額を知ることで、安心して家づくりの計画を立てることができます。

ここでは、年収別に目安となる住宅購入予算をわかりやすくご紹介します。

年収と借入額の関係を知っておこう

住宅ローンの借入可能額は、年収に応じて金融機関が設定する「返済負担率」によって変わります。

一般的な目安としては、年収の25〜30％以内に収まる返済額であれば、無理なく返済できるラインとされています。

たとえば、年収500万円の方が年間で125万円を住宅ローン返済にあてるとすると、月々の返済額は約10万円。

35年ローン・金利1.0％と仮定すれば、借入可能額は約3,300万円前後となります。

【年収別】土地込み注文住宅の予算目安

年収	月々返済（目安）	借入可能額（概算）	土地込み総予算の目安
400万円	約8万円	約2,600万円	約2,800万円〜3,000万円
500万円	約10万円	約3,300万円	約3,500万円前後
600万円	約12万円	約4,000万円	約4,200万円〜4,500万円
700万円	約14万円	約4,700万円	約5,000万円前後

※上記はあくまで目安であり、実際の借入可能額や返済額は、金利・ローン年数・借入条件により異なります。

自己資金（頭金）があると、選択肢が広がる

たとえば「土地代を現金で支払える」「頭金を300万円用意している」といった場合は、ローンの借入額を抑えつつ、より条件のよい土地や建物を選べる可能性が高まります。

また、頭金があることで月々の返済額も減り、将来的な教育費や老後資金にも余裕を持てるようになります。

このように、家づくりの「総額」を考える際は、自分の年収から逆算することが大切です。「月々いくらなら無理なく払えそうか？」という目線から、現実的な予算を組んでみましょう。

土地込みの予算別の例

注文住宅を建てる際に、「自分の予算でどんな家が建てられるのか？」という点は、多くの方が気になるポイントです。

ここでは、土地代を含んだ2,000万円台〜4,000万円台の予算で建てる場合のモデルケースを通じて、具体的なイメージを持っていただければと思います。

土地込み2,000万円台の注文住宅

2,000万円台で土地付きの注文住宅を建てるには、主に地方都市や郊外エリアが中心になります。コンパクトながらも工夫された間取りや、シンプルな設計でコストを抑えた住まいが選ばれます。

例：熊本県郊外エリア

• 土地価格：約500万円（60坪）
  
• 建物価格：約1,700万円（3LDK平屋）
  
• その他費用：約300万円（外構・諸費用含む）
  
• 総額：約2,500万円
  

延床面積をやや抑える代わりに、生活動線や家事効率を重視した平屋設計が人気です。

土地込み3,000万円台の注文住宅

3,000万円台になると、土地や建物の自由度が高まり、間取りにもこだわりやすくなります。都市郊外や県庁所在地近くの住宅地でも十分に実現可能です。

例：熊本市内の住宅地

• 土地価格：約900万円（50坪）
  
• 建物価格：約2,200万円（2階建て・4LDK）
  
• その他費用：約400万円（外構・登記など）
  
• 総額：約3,500万円
  

収納スペースを豊富に取り入れたり、家族構成に合わせた部屋割りをしたりと、「暮らしやすさ」を叶えられる価格帯です。

土地込み4,000万円台の注文住宅

この価格帯になると、デザイン性・性能ともにこだわった注文住宅が実現可能です。ZEH住宅（ゼロエネルギーハウス）や耐震性能の高い構造、自然素材の使用など、上質な暮らしを目指す方に人気の価格帯です。

例：市街地＋こだわりの高性能住宅

• 土地価格：約1,200万円（駅近60坪）
  
• 建物価格：約2,800万円（長期優良住宅・高断熱仕様）
  
• その他費用：約500万円（設計・太陽光・外構など）
  
• 総額：約4,500万円
  

断熱性能や光熱費削減といった「将来の快適さ」も視野に入れた家づくりができるため、長く住み続けたい方におすすめです。

このように、同じ「土地込みの注文住宅」でも、予算によって選べる場所・広さ・性能・デザインは大きく異なります。

大切なのは、自分たちの暮らし方に合った「ちょうどよい選択肢」を見つけることですね。

熊本の注文住宅メーカー「アイ-ウッド」

「価格は抑えたい、でもデザインや性能は妥協したくない」とお考えなら、「アイ-ウッド」にお任せください。

熊本に根ざして約半世紀、これまで8,000棟を超えるお客様の夢を形にしてきた実績が、私たちの信頼の証です。

長年、熊本の気候や風土、そして人々の暮らしに寄り添い続けたからこそ分かる、本当に快適な家づくりがあります。

ここでは、アイ-ウッドが手がけた注文住宅の施工事例を4つご紹介します。いずれも、コストと品質のバランスを重視しながら、施主様の理想の暮らしをカタチにした住まいです。

※下記は建築当時の建物本体価格です（土地代別途）。現在の価格とは異なる場合があります。

外を遮断し中庭から広がる自遊空間。光、風、家族が集うコートハウス

Y様邸／熊本市　家族構成：大人２人子供２人　1階／105.50 ㎡ （31.91坪）
建築本体価格：約1,880万円（税抜）※オプション・照明・カーテン込

キューブのデザインと木調の墨色の外壁が目を引くYさん邸。
外壁には小さなスリット窓が最少限に配され、外からの視線を遮断してプライバシーを守っている。
ひと度足を踏み入れれば、外観からのイメージとは異なって、陽光が溢れ木の香漂う温かな空間。無垢のオーク材のフローリングと白い壁の優しい配色が、明るさと穏やかさを生み出している。「1年以上かけて構想を練ってプランを立てました。その思いをくみ取って、アイ-ウッドさんがプロの目線でデザイン性と機能性をプラスして、私たちの想像を超えた理想の住まいに仕上げてくれたんです」と、満足の家に喜びを隠せない奥様。

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自由設計で夢のアメリカンハウスを実現！

Ｋ様邸／益城町　家族構成：大人2名、子供2名　132.00㎡（39.93坪）
建築本体価格：約1,850万円（税込本体価格）

家を包み込む大きな屋根。ブルーグレーの横板で構成した鎧壁。印象的なデザインは、まるでアメリカ映画のワンシーンを見ている様。アメリカンスタイルが大好きなＫさんご夫婦が「家を建てるならこんな家」と、思い描いた夢のアメリカンハウスだ。中でも全面に配したセランガンバツのウッドデッキは、天然木の重厚感が独特な存在感を放っている。

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Ｔ様邸／熊本市南区　家族構成：大人2名、子供2名
1階91.62㎡（27.71坪）、2階89.75㎡（27.14坪）、延床面積181.37㎡（54.86坪）
建築本体価格：約2,800万（税抜）

美しい田畑が背景に広がっている、堂々とした構えの一棟。この土地の名産品「なすび」を主に扱う農家、Ｔ様のご家族4人が暮らす住まい。
以前は、築50年以上の借家に住んでいたＴ様。新築を建てようと、休日を利用して住宅展示場めぐりをはじめた。もともと高校時代は建築科で家を見ることが好きだったＴ様。1年の間に県内の総合住宅展示場をほぼ網羅したという。「様々な施工例をみました、住宅展示場めぐりは参考になるのでオススメです。」とＴ様。見学を重点に置いていたので、展示場の住宅メーカーさんとは具体的な話が進まなかったようです。

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二世帯で暮らす珠玉の家

Ｓ様邸／菊陽町　家族構成：大人4人、子供1人　
1階105.58㎡（31.94坪）／2階52.17㎡（15.78坪）／合計157.75㎡（47.72坪）
建築本体価格：約2,900万円