【土地あり】注文住宅を建てる流れ｜見落としがちな注意点と費用
- お役立ちコラム
すでに所有している土地や相続した土地に家を建てる場合、土地探しの手間や費用を省略できるため、家づくりの工程は比較的シンプルになります。
しかし、土地の状態によっては地盤改良やインフラ整備などの追加工事が必要になるケースもあり、土地があるからこその注意点も存在します。
この記事では、土地をお持ちの方がスムーズに家づくりを進めるための具体的なステップと、各工程で確認すべきポイントを詳しく解説します。
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注文住宅の流れ（土地あり）と進め方
土地を所有している状態から家づくりを始める場合、土地購入のプロセスを省略できるため、建物へのこだわりを深める時間を確保できます。
まずは全体のスケジュールを俯瞰し、いつ・何を決めるべきかを整理することから始めましょう。
STEP1.予算検討とイメージづくり
家づくりの計画は、自己資金や両親からの援助、住宅ローンの借入可能額を合わせた「総予算」を明確にすることから始まります。
土地をすでにお持ちの場合でも、登記費用や税金、ローン手数料、火災保険料などの諸費用に加え、土地の状況によっては地盤改良費や解体費、インフラ整備費が別途かかることがあります。
将来にわたって無理のない返済計画を立てるためには、あらかじめシミュレーションツールを活用して、具体的な数字を把握しておくと安心です。
アイ-ウッドでは「住宅ローンシミュレーション」をご用意していますので、無理のない返済計画を考える際の参考にご活用ください。
予算の枠組みが決まったら、次は家族で「どのような暮らしを叶えたいか」というイメージを膨らませていきましょう。
希望条件をすべて盛り込むと予算を上回る原因になるため、「絶対に譲れない条件」と「できれば叶えたい条件」に優先順位をつけて整理しておくのが、納得のいく住まいを実現するコツです。
STEP2.住宅会社選び
予算と暮らしのイメージが固まったら、理想を形にするためのパートナーとなる依頼先を選定します。
注文住宅の依頼先には、以下の3つの種類があります。
- 「ハウスメーカー」：全国展開することが多く、規格化によってコストを抑える
- 「工務店」：地域に密着し迅速な対応が期待できる
- 「設計事務所」：オリジナリティのあるデザインを得意とする
会社選びにおいて重要なのは、最初から1社に絞り込まず、複数の会社を比較検討することです。
1社のみの相談では提示された価格が適切か判断が難しく、相場より割高な契約になってしまうリスクがあるためです。
公式サイトでこれまでの建築実績を確認したり、実際に利用した人の声を参考にしたりしながら、自分たちの希望に寄り添ってくれる信頼できる業者を見極めましょう。
STEP3.間取りプランの提案と見積もりを依頼する
候補となる業者が決まったら、具体的な間取りプランの提案と見積もりを依頼します。
この段階でも複数社に依頼を出すことで適切な相場を把握でき、予算内で納得のいく家づくりができる可能性が高まります。
土地の形状や周辺環境によって希望が取り入れられない場合もあるため、プロの視点から柔軟な提案を受けられるかどうかも重要な判断基準となります。
提示された見積もりを確認する際は、合計金額だけでなく、一つひとつの項目に細かく目を通すことが大切です。
他社と比べて極端に安い見積もりが提示された場合は、必要な費用がすべて含まれていない可能性もあるため、注意深く内容を確認して不透明な部分を解消しておきましょう。
自分たちの要望が土地の条件や予算としっかり合致しているか、担当者と対話を重ねてプランを煮詰めていきます。
STEP4.契約と住宅ローンの手続き
プランと見積もりに納得できれば、施工会社と正式に「工事請負契約」を締結します。
会社によっては、詳細な打ち合わせに入る前に「仮契約」を交わし、その際に申込金が必要となるケースもあるため、事前に確認しておくと安心です。
契約と並行して、住宅ローンの本審査も進めていきます。
もし土地の名義が親御さんのままになっている場合は、この段階までに相続登記などの名義変更を済ませておきましょう。
権利関係が曖昧なままだと、ローンの承認やその後の工程に影響を及ぼし、希望の入居時期に間に合わなくなる恐れがあるためです。
STEP5.着工から完成・引き渡しまで
すべての契約と手続きが完了すると、いよいよ工事が始まります。
着工前には近隣トラブルを防ぐための挨拶回りや、工事の安全を願う地鎮祭を行うのが一般的です。
建築中も可能な限り現場へ足を運び、図面通りに作業が進んでいるか、自分の目で確かめることも大切です。
建物が完成した後は、プラン通りに仕上がっているか、不具合や破損がないかを厳密にチェックする「竣工検査」を行います。
検査を経て無事に引き渡しを受ける当日には、住宅ローンの融資実行と残代金の支払い、建物の登記手続きなどがまとめて行われます。
土地ありで注文住宅を建てるときの費用相場と内訳
すでに土地を所有している場合、家づくりにおいて最大の支出となる土地購入費がかからない分、建物そのものの質や設備に予算を充てられる幅が広がります。
無理のない資金計画を立てるためには、まず最新の平均的な相場を把握し、自分たちの希望と照らし合わせることが大切です。
土地ありで注文住宅を建てるときの費用相場
2024年度の「フラット35利用者調査」によると、土地をすでに所有している方が注文住宅を建てた際の所要資金は、全国平均で3,936.0万円です。
前年度と比較して所要資金は上昇しており、背景には建築コスト全体の上昇が影響している可能性があります。
地域別の平均所要資金、手持ち金額は以下のとおりです。
|
エリア |
平均所要資金 |
平均手持金額 |
|
首都圏 |
4,264.9万円 |
992.4万円 |
|
近畿圏 |
4,118.6万円 |
776.7万円 |
|
東海圏 |
3,935.5万円 |
743.2万円 |
|
その他地域 |
3,743.6万円 |
593.0万円 |
|
全国平均 |
3,936.0万円 |
729.0万円 |
※参考：住宅金融支援機構「2024年度 フラット35利用者調査」
土地ありで注文住宅を建てるときは、3,700万円から4,300万円程度の予算感を持っておくと、良いかもしれません。
土地ありで注文住宅を建てるときの費用の内訳
注文住宅にかかる費用は、一般に「本体工事費」「付帯工事費」「諸費用」に分けて考えられます。
本体工事費
基礎や土台、内装・外装、屋根、キッチンやバスなどの設備といった、建物そのものをつくるための費用です。
一般的に坪単価として表現されるのは、この費用を指すことが多いです。費用全体に占める割合の目安は、約75％とされています。
付帯工事費
外構（庭・駐車場）や屋外の配線・排水工事など、建物以外にかかる工事費用です。
費用全体に占める割合の目安は、約20％とされています。
諸費用
住宅ローンの手数料や火災保険料、税金、施工会社が現場を運営するために必要なコストなどが含まれます。
費用全体に占める割合の目安は、約5％とされています。
家の価格というと建物本体に目が向きがちですが、このように実際には総費用の約25％が建物以外にかかることを想定して、予算を組む必要があります。
見落としがちな追加費用
土地をすでにお持ちの方が注意すべき点は、土地の状況によって発生する「予期せぬコスト」です。
特に相続した土地や長く空き地だった場所などは、事前の調査次第で次のような費用が発生することがあります。
地盤改良費
地盤調査の結果、強度が不足していると判断された場合、地盤を補強する工事が必要です。
地盤の状態によっては、100万円単位の費用がかかるケースも珍しくありません。
解体費用
古家が残っている土地を利用する場合は、新しい家を建てる前に古い建物を解体する費用がかかります。
インフラ整備費
上下水道やガスなどのライフラインが敷地内に引き込まれていない場合、その整備費用が必要になることがあります。
これらの費用は建築費とは別に見込んでおくべき重要な項目です。
最初の段階で「総額でいくらかかるのか」を建築会社に確認し、余裕を持った資金計画を立てましょう。
ローコストで注文住宅を建てる際の選択肢
「価格を抑えつつ、品質とデザインにもこだわりたい。」
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さらに建物価格には消費税や照明、オール電化の費用まで含まれており、後から費用が大きく膨らむ心配がありません。
・平屋： 1,498万円〜1,682万円
・2階建て： 1,572万円〜1,746万円
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プランが整理されているため、ゼロから打ち合わせる注文住宅よりも建築プロセスが圧倒的にスムーズ。
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相続した土地に注文住宅を建てる際の注意点
すでに土地をお持ちの方の多くは、親御さんから譲り受けたり、相続したりした土地での建築を検討されています。
相続した土地を活用した家づくりは、土地購入の費用を抑えられる一方で、名義変更や税制面など、自分たちで土地を探すケースとは異なる独自の確認事項が存在します。
ここでは、相続した土地を利用する際の具体的な注意点を見ていきましょう。
名義変更（相続登記）の手続きを済ませる
土地の登記上の所有者が現在誰になっているかは、家づくりを始める前に正確に把握しておく必要があります。
土地名義が建築主本人と異なる場合は、住宅ローンの審査や担保設定、将来の権利関係の整理に影響することがあるためです。
まずは登記簿などで現在の名義を正しく確認し、本人の名義ではない場合は、法的な手順に則って名義を建築主に変更する手続き（相続登記など）を完了させておきましょう。
親族間での合意が必要なケースもあるため、早い段階で話し合いを始めておくことが、その後のスケジュールを停滞させないポイントです。
相続税や贈与税の負担を把握する
親から土地を譲り受けたり、相続したりする際には、相続税や贈与税が発生することがあります。
これらの税金は家づくりの総予算に大きな影響を及ぼすため、あらかじめコストとして資金計画に組み込んでおきましょう。
条件によっては特例制度を利用して税負担を軽減できる可能性があります。
事前に最新の税制について調べ、必要に応じて専門家や住宅会社へ相談しておくことで予期せぬ支出を防げます。
古家の解体費用と土地の用途（地目）の確認
譲り受けた土地に古い建物が残っている場合、新しく家を建てる前に建物の解体費用が発生します。
また、土地が田や畑などの農地である場合は、住宅を建てる前に農地転用などの手続きが必要になるため注意が必要です。
山林や雑種地などの場合も、法令上の制限や造成条件によっては事前確認が必要になることがあるため、建築費以外に必要となる工期や諸費用を資金計画に反映させておきましょう。
地盤調査と隣地との境界確定を事前に行う
長い間、活用されていなかった土地や古い家が建っていた土地であっても、改めて地盤調査を行うことが推奨されます。
調査の結果、地盤の補強が必要になれば、予定外の改良コストがかかることがあるためです。
さらに、隣地との境界線が曖昧なままでは将来的なトラブルの火種となりかねません。
必要に応じて土地家屋調査士に依頼し、正確な境界確定を行ってから計画を本格化させることが、安心して永く住み続けるための土台となります。
土地ありで注文住宅を建てるなら、プロへ相談を
土地がすでにある場合でも、希望する間取りが合うか、地盤改良やインフラ整備が必要か、法的な制限はないかなど、事前に確認しておきたい点があります。
プロに相談すれば、その土地に合った建て方や間取り、必要な費用を整理しやすくなります。後からの追加費用やスケジュールのずれを防ぐためにも、早い段階で全体像を把握しておくと安心です。
家づくりを考えるなら、土地条件だけでなく、その先の暮らし方まで見据えて提案してくれる住宅会社を選びたいところです。
アイ-ウッドは、創業から半世紀以上、約8,000棟の実績を持つ熊本密着のハウスメーカーです。土地の状況やご家族の希望、予算を踏まえながら、一人ひとりに合った住まいづくりをサポートしています。
ここからは、アイ-ウッドが手がけた、個性豊かな施工事例をご紹介します。
施工事例
①食卓とは別に、仕込み用の本格的な厨房を設けたお家
キッチンカーで活躍するイタリアンシェフのお客様。
「家でも本格的な仕込みができる厨房が欲しい」という要望を叶えるため、家族の食卓とは別に、業務用仕様の厨房スペースを設けました。
限られた予算の中で、動線や換気性能にも配慮し、暮らしと仕事の両立を実現しています。
注文住宅の施工事例：生き方を投影した「何も制限されない」自由な家づくりを
②隠し扉の奥に趣味の部屋がある、遊び心満載の住まい
「体育館のような広い空間で遊びたい」というご主人の夢を叶えた住まい。
本棚の裏には隠し扉と趣味の部屋を設け、遊び心と機能性を両立しました。
家族の笑顔があふれる、世界に一つだけの自由設計の家です。
注文住宅の施工事例：隠し扉と秘密の部屋が遊び心をくすぐる大空間の家
③土足で暮らすというセオリー外の家づくり
「家の中でも土足で過ごしたい」という、欧米スタイルのライフスタイルを実現。
店舗で使われる土足用のフローリングを採用し、機能性とデザイン性を両立しました。
「自分たちらしい暮らし」を大切にするご家族の思いを形にしています。
注文住宅の施工事例：家族ならではの“暮らし方”を大切に守り、育てる家
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